שמאי מקרקעין - הכתובת הנכונה לחשיפת כל מידע מהותי על הנכס

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. שמאי מקרקעין - הכתובת הנכונה לחשיפת כל מידע מהותי על הנכס

חלק לא מבוטל מאיתנו, הישראלים, עשוי למצוא את עצמו במצב של התלבטות רגע לפני רכישת נכס, האם להסתייע בשמאי מקרקעין או שמאי כדאי לוותר על שירותיו. אנחנו הישראלים ידועים כצרכנים חכמים. בטרם רכישת רכב יד שנייה, נקפיד לערוך סקר מחירים, ניקח את הרכב לבדיקה במוסך כדי לבחון את מצב המנוע, השלדה, הגיר וכיוצא בזה.

אפילו בטרם רכישת מקרר, נקפיד לקבל מידע על המותג, הביצועים, הנפח, נשווה בין המוצרים השונים הקיימים בשוק וכן הלאה. נכס המקרקעין הנו על פי רוב העסקה הגדולה ביותר שנעשה אי פעם בחיינו, כך שהדבר ההגיוני ביותר לעשותו הוא לבדוק את כל מה שאנחנו מחויבים לדעת על הנכס בטרם רכישתו.

החל מהמצב הקנייני בנכס ועד לבדיקה תכנונית בנוגע לזכויות בניה

מבית חברת טדי שמאות וניהול מסבירים ששמאי מקרקעין מוסמך הוא הכתובת הנכונה לגילוי וחשיפת כל מידע מהותי וחשוב על הנכס שלא כול אדם יכול לבדוק. לדוגמה, שמאי המקרקעין יבצע בדיקה תכנונית בנוגע לזכויות בניה נוספות בנכס והאם נוכל בבוא היום להגדיל את הדירה ולהוסיף חדר או מרפסת, בדיקה שרלוונטית מאוד לזוגות צעירים המתעתדים להרחיב בבוא היום את המשפחה.

השמאי בודק גם היתר בנייה, שההיתר שניתן לנכס אכן תואם את המצב בשטח ושאין חריגות בנייה. הבדיקה המשפטית נועדה לבחון את המצב הקנייני בנכס, מיהם בעליו החוקיים, האם הנכס רשום במנהל המקרקעין, האם הוא בחכירה או בבעלות ואו יש עליו הערות או שעבוד.

עניין השמאות למשכנתה

שמאי מקרקעין מבצע, בין היתר, בדיקה של סביבת הנכס בנוגע לתשתיות הקיימות ותשתיות מתוכנות בהמשך, למניעת תרחיש שבו אנו רוכשים דירה במקום פסטורלי שמשקיפה לים, ובבוא היום נופתע לגלות שנבנה מולנו גורד שחקים שמסתיר את הנוף או כביש מהיר וסואן.

בדיקה הנדסית בליווי מהנדס קונסטרוקטור נועדה לבחון את מצבו הפיזי של הנכס ושאין בו ליקויים מבניים דוגמת סדקים ורטיבויות שעלולים להוביל למגוון בעיות בהמשך. בדיקת מסים והיטלים כגון מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ותשלומים אחרים למנהל המקרקעין, כל אלו ימנעו מאיתנו הפתעות עתידיות והוצאות בלתי צפויות.

בהקשר זה, חשוב להזכיר את עניין השמאות למשכנתה. חריגות בניה בנכס, רכישת נכס למגורים במחיר הגבוה משוויו האמתי, בעיות ברישום המשפטי, בעיות תכנוניות כמו הפקעות קרקע או דירה שייעודה הוא חניה או מחסן, ההשלכות עשויות לבוא לביטוי באישור למשכנתה בסכום מופחת או דחיית הבקשה למשכנתה מטעם הבנק.

רוכשים או מוכרים נכס? אל תוותרו על בדיקת שמאי מקרקעין! 

מתכננים למכור או לרכוש נכס? בנסיבות הללו, מוטב שלא תוותרו על בדיקת שמאי מקרקעין בטרם ביצוע העסקה! קיימים לא מעט מקרים הממחישים מדוע מומלץ להסתייע בשירות זה. אחת מהדוגמאות הנפוצות בישראל היא של זוגות המחליטים לרכוש דירה, ממהרים לחתום על חוזה ופונים לבנק כדי לקבל משכנתה. 

אלא שבשלב הזה קורה דבר בלתי צפוי של סירוב מצד הבנק לאשר להם אותה, מסיבה כזו או אחרת. מחקר שנעשה על ידי לשכת שמאי מקרקעין מראה שהבנקים דוחים על הסף כ- 10% בקירוב מהבקשות למשכנתה. בחלק גדול מהמקרים האלו, לרוכשים אין חלופות תשלום אחרות, שכן הם הסתמכו על המשכנתה לאחר גיוס כל ההון העצמי שברשותם. מדובר בתרחיש שעלול להוביל לא פעם לקטסטרופה כלכלית.

מצבו של הנכס הפוטנציאלי בהיבט המשפטי, ובפרט הנושא הקנייני

המציאות בשטח מלמדת שרבים מהישראלים מוותרים על בדיקת הנכס על ידי שמאי מקרקעין לפני ביצוע עסקאות נדל"ן דוגמת רכישת דירה למגורים, מתוך הנחה שניתן להסתפק בשירותיהם של עורך דין, חברת בדק בית ומתווך. 

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מציינים שישנם מגוון עניינים שחובה לבדוק בטרם רכישת הנכס, כמו לדוגמה מצבו של הנכס הפוטנציאלי בהיבט המשפטי, ובפרט הנושא הקנייני. 

למשל, שהנכס רשום כהלכה בלשכת רישום המקרקעין על שמם של אלו הטוענים שהם בעלי הזכויות בנכס. בדיקה נוספת שחובה לבצע לפני שרוכשים נכס היא שקיימת התאמה בין רישיון הבנייה והתשריטים שבמחלקת ההנדסה של העירייה לבין לשכת רישום המקרקעין והמציאות בשטח.

חשיפת כל המידע הנסתר שהעסקה עשויה לטמון באמתחתה

בדיקה זו נערכת על ידי שמאי מקרקעין באמצעות הצלבת הנתונים, ובמקרים שבהם אין התאמה בין מקורות המידע, לא זו בלבד שהדבר עשוי הדבר להשפיע על שווי הנכס, אלא שהבנקים עלולים בנסיבות הללו לסרב לאשר את הבקשה למשכנתה. 

תחום העיסוק העיקרי של שמאי מקרקעין נוגע להערכת שווי קרקעות ונכסים לצורכי מגורים, השקעה, מסחר וכדומה. השוואה לעסקאות קודמות שנערכו בעבר בנכסים דומים בסביבה בה ממוקם הנכס היא השיטה השכיחה ביותר להערכת שווי התחלתית. 

עם זאת, מעבר להערכת שווי, נבדק הנכס מכמה זוויות נוספות כגון בדיקה משפטית (בעלים חוקיים, רישום הנכס במנהל המקרקעין, שעבוד על הנכס ועוד), בדיקת היתר בנייה, בדיקת סביבת הנכס, בדיקת היטלים ומסים ובדיקה הנדסית. מדובר בבדיקה מקיפה שמאפשרת חשיפת כל המידע הנסתר שהעסקה עשויה לטמון באמתחתה.